Mimo wyzwań, jakie przyniósł rok 2025, oraz wciąż sporej niepewności rynkowej, sektor deweloperski nie zwalnia tempa w zakresie transformacji biznesowej. Analiza Spectis przygotowana na potrzeby raportu „Deweloperzy mieszkaniowi w Polsce 2026-2031” wskazuje na wyraźną polaryzację strategii: od zachowawczego organicznego wzrostu po spektakularne przejęcia i ekspansję zagraniczną.
Rynek deweloperski w 2025 roku - modyfikacja strategii sprzedaży
Ze względu na tzw. rynek kupującego, charakteryzujący się dużą dostępnością lokali, w 2025 r. wielu deweloperów zostało zmuszonych do rewizji swoich polityk cenowych. W ofertach nowych projektów mieszkaniowych standardem stały się różnego rodzaju zachęty:
- pakiety wykończeniowe w cenie,
- zwrot kosztów notarialnych,
- rabaty i promocje czasowe.
Część firm zdecydowała się na ograniczenie podaży nowych mieszkań mimo powoli odbudowującego się popytu, koncentrując się na sprzedaży gotowych zasobów. Jednak w grupie 60 największych graczy rynkowych, analizowanych w naszym raporcie, widoczne są także odważne ruchy - w tym wejścia na nowe rynki lokalne oraz duże transakcje M&A (fuzje i przejęcia).
Postępująca konsolidacja rynku deweloperskiego - przegląd transakcji
Coraz bardziej odczuwalny deficyt atrakcyjnych gruntów, rosnące koszty działalności, profesjonalizacja rynku oraz problemy z sukcesją to czynniki, które mogą sprawić, że kolejne lata przyniosą intensyfikację procesu konsolidacji na polskim rynku deweloperskim. Poniżej przedstawiamy kluczowe transakcje z lat 2021-2025.
Najnowsze transakcje M&A 2023-2025
W ostatnich latach na wzrost przez akwizycje zdecydowanie postawiła Develia:
- Przejęcie Nexity (2023): W czerwcu 2023 r. firma podpisała przedwstępną umowę nabycia 100% udziałów polskich spółek zależnych od francuskiej firmy deweloperskiej Nexity. Cena sprzedaży została ustalona na 100 mln € (ok. 443 mln zł), a do finalizacji doszło w lipcu 2023 r. W wyniku transakcji oferta firmy w Warszawie i Krakowie istotnie się powiększyła, a ponadto umożliwiło to wejście dewelopera do Poznania.
- Przejęcie Bouygues Immobilier Polska (2025): W maju 2025 r. Develia podpisała przedwstępną umowę nabycia 100% udziałów polskiego oddziału francuskiego dewelopera Bouygues Immobilier (za ok. 280 mln zł), a do finalizacji doszło w lipcu 2025 r. Zakup ten wzmocnił pozycję Develii w Warszawie, Poznaniu i Wrocławiu. Przejmowana spółka na koniec 2024 r. posiadała ok. 1,3 tys. mieszkań w realizacji i przygotowaniu oraz grunty zabezpieczone umowami przedwstępnymi umożliwiające realizację ok. 2,8 tys. lokali.
W czerwcu 2025 r. wniosek do UOKiK o zgodę na przejęcie złożyła także firma deweloperska Victoria Dom. Deweloper wyraził zamiar koncentracji w postaci przejęcia aktywów Grupy Budner, która jest deweloperem realizującym inwestycje mieszkaniowe oraz komercyjne.
Kluczowe transakcje z lat 2021-2022
Poprzednie lata również przyniosły kilka znaczących transakcji i przetasowań:
- Budimex Nieruchomości (Spravia): W lutym 2021 r. Budimex zawarł warunkową umowę sprzedaży wszystkich udziałów w spółce Budimex Nieruchomości. Nabywcą został CP Developer - spółka powiązana z funduszem Cornerstone Partners oraz grupą Crestyl Real Estate. Cena sprzedaży wyniosła ponad 1,5 mld zł. Finalizacja nastąpiła w maju 2021 r., po czym zmieniono nazwę na Spravia.
- Echo Investment i Archicom: W kwietniu 2021 r. Echo Investment podpisało umowę nabycia pakietu 66% akcji wrocławskiej spółki Archicom od założycieli firmy. Cena pakietu wynosiła ponad 425 mln zł.
- Dom Development: W lipcu 2021 r. deweloper nabył 77% akcji krakowskiej spółki Sento (wartość transakcji: 35,4 mln zł). W 2022 r. wzmocnił obecność w Krakowie, przejmując 100% udziałów w spółkach mieszkaniowych grupy Buma (za kwotę 209,5 mln zł).
- TAG Immobilien (Robyg i Vantage): W grudniu 2021 r. Bricks Acquisitions Limited zawarł z niemieckim funduszem TAG Immobilien warunkową umowę sprzedaży 100% akcji Robyg (za ok. 2,5 mld zł). Wcześniej (w 2020 r.) grupa TAG przejęła 100% akcji wrocławskiego Vantage Development (za ok. 560 mln zł). Od 2022 r. spółki te budują synergie: Robyg buduje i sprzedaje mieszkania oraz realizuje generalne wykonawstwo dla obu podmiotów, natomiast Vantage działa wyłącznie w segmencie PRS.
Partnerstwa strategiczne: Joint Venture i PPP
Obok przejęć lokalnych graczy, często stosowaną przez deweloperów mieszkaniowych strategią wejścia na nowy rynek lub wzmocnienia pozycji są różnego rodzaju partnerstwa („Z partnerem raźniej”).
Joint Venture: Grupo Lar i Galio Group
W październiku 2025 r. podpisano umowę zakładającą realizację kilku projektów w Polsce (łącznie ok. 1 tys. mieszkań).
- Parametry finansowe: Wartość inwestycji ma wynieść 200 mln zł, a szacunkowy obrót - 600 mln zł.
- Podział kompetencji: Grupo Lar (hiszpański koncern obecny w Polsce od 2006 r.) pełni rolę partnera zarządzającego (pozyskiwanie gruntów, koncepcje architektoniczne, realizacja, komercjalizacja). Galio Group (litewski deweloper z doświadczeniem na Litwie i Łotwie) jest partnerem strategicznym.
Partnerstwo Publiczno-Prywatne: Develia i Gmina Gdańsk
W październiku 2025 r. konsorcjum spółki Develia i jej spółki zależnej NP 11 zawarło umowę PPP w ramach przedsięwzięcia „Nowy Port 2030+”.
- Zakres inwestycji: Zagospodarowanie dzielnicy Nowy Port w Gdańsku. Powstać ma ponad 45 budynków z ponad 1 tys. mieszkań i lokali usługowych, obiekty sportowo-rekreacyjne, turystyczne, społeczne oraz infrastruktura drogowa.
- Wartość: Oferta opiewa na 1,38 mld zł brutto.
- Szczegóły finansowe: Na cele publiczne (m.in. przebudowa kamienic, budowa żłobka, basenu, dróg) deweloper przeznaczy 187,6 mln zł netto. Umowa przewiduje, że Develia kupi od miasta nieruchomości o wartości 142,7 mln zł netto w celu ich komercyjnego zagospodarowania.
Rozwój organiczny: grunt to mieć dobry grunt
W 2025 r. większość dużych deweloperów stawiała raczej na rozwój organiczny, uzupełnianie banków ziemi i poszerzanie oferty o nowe rynki.
- Murapol: Pozostaje najbardziej zdywersyfikowanym geograficznie deweloperem. Mapa inwestycji grupy obejmuje 21 miast. Obecnie koncentruje się na umacnianiu pozycji na obecnych rynkach, ale planuje debiut w Kielcach i Częstochowie oraz bada działki w Rzeszowie, Szczecinie i Olsztynie.
- Robyg: Firma stawia na ekspansję geograficzną. Po Warszawie, Trójmieście, Poznaniu i Wrocławiu, w 2025 r. zadebiutowała na rynku łódzkim (z projektem Lira House), natomiast w 2026 r. zamierza wejść do Krakowa.
Kierunek południe - ekspansja zagraniczna
W obliczu problemów z pozyskaniem działek z uporządkowaną sytuacją prawną i planistyczną w Polsce oraz w celu dywersyfikacji portfela, niektórzy deweloperzy decydują się na rozwój za granicą.
- J.W. Construction: Prezes firmy ogłosił zamiar ograniczenia klasycznej działalności deweloperskiej w Polsce. Deweloper planuje realizację hotelu butikowego na Seszelach oraz rozważa projekty w Dubaju.
- Okam Capital: W grudniu 2025 r. firma poinformowała o wejściu na rynek włoski poprzez przejęcie firmy Terra. Okam Italia prowadzi inwestycje w pięciu lokalizacjach w Mediolanie i planuje ekspansję na kolejne miasta.
- Cordia: Firma należąca do węgierskiej Grupy Futureal (w Polsce od 2015 r.) kontynuuje ekspansję w Hiszpanii rozpoczętą w 2022 r. W październiku 2025 r. wystartowała z realizacją kompleksu apartamentowego 360° by Cordia w mieście Mijas na wybrzeżu Costa del Sol, licząc na zainteresowanie polskich klientów.
Analizę porównawczą 60 największych deweloperów oraz strategie inwestycyjne 30 wiodących grup deweloperskich, wraz z zestawieniami planowanych inwestycji, prezentujemy w raporcie „Deweloperzy mieszkaniowi w Polsce 2026-2031”.
Aby dowiedzieć się więcej lub pobrać próbę raportu, przejdź do sklepu:
