Choć 2025 rok nie był łatwy dla deweloperów mieszkaniowych, wielu z nich kontynuowało zaangażowanie w rozwój segmentu PRS w Polsce. Jak wynika z raportu Spectis „Deweloperzy mieszkaniowi w Polsce 2026-2031”, firmy deweloperskie nadal dostrzegają potencjał rynku najmu instytucjonalnego i podejmują się realizacji kolejnych inwestycji w budynki z mieszkaniami na wynajem.
Młody rynek, wysoka dynamika
Polski rynek PRS jest wciąż na początkowym etapie rozwoju, porównując do krajów Europy Zachodniej. Jednak w ciągu ostatniej dekady widoczny był jego dynamiczny wzrost. Na koniec 2025 r. całkowite zasoby mieszkań w tym segmencie w Polsce wynosiły blisko 30 tys. i należały do 33 inwestorów instytucjonalnych.
Jednak pomimo intensywnego rozwoju, nawet w największych aglomeracjach udział lokali instytucjonalnego rynku PRS w ogólnych zasobach mieszkaniowych rzadko przekracza 1%. Największymi zasobami mieszkań PRS dysponują obecnie takie miasta jak: Warszawa, Wrocław oraz Kraków.
Specyfika realizacji projektów PRS
W Polsce deweloperzy realizują projekty PRS w oparciu o dwa rodzaje planów zagospodarowania przestrzennego: mieszkaniowe oraz usługowe. W przypadku planów usługowych warunkiem jest dopuszczenie funkcji zbiorowego zamieszkania czasowego, takich jak hotel, akademik czy schronisko. Ze względu na trudności w pozyskaniu atrakcyjnych działek mieszkaniowych, obecnie większość projektów PRS powstaje właśnie na działkach usługowych.
Czynniki wspierające rozwój rynku PRS
Perspektywy rynku PRS pozostają obiecujące. Do głównych czynników sprzyjających dalszemu rozwojowi segmentu należą:
- Wysokie ceny mieszkań w aglomeracjach
- Ograniczona dostępność kredytów hipotecznych
- Rosnąca mobilność społeczeństwa
- Zmiana stylu życia młodych ludzi
Z zapowiedzi deweloperów aktywnych na rynku PRS wynika, że w ciągu najbliższych pięciu lat zrealizują oni łącznie kilkadziesiąt tysięcy mieszkań na wynajem.
Niekwestionowany lider rynku PRS
Liderem polskiego rynku mieszkań na wynajem pozostaje Echo Investment. Na koniec września 2025 r. grupa była w trakcie realizacji inwestycji obejmujących ok. 2 tys. lokali w ramach platformy Resi4Rent, a liczba mieszkań będących na etapie przygotowania wynosiła 945.
Platforma Resi4Rent - kluczowe dane
Platforma Resi4Rent, będąca wspólnym przedsięwzięciem Echo Investment (30% udziałów) i Griffin Real Estate/PIMCO (70% udziałów), powstała w 2018 r. i do połowy 2025 r. zrealizowała ponad 6,1 tys. lokali na wynajem. Do 2027 r. grupa zamierza wybudować łącznie ponad 10 tys. mieszkań na wynajem. Platforma ma w swojej ofercie mieszkania w sześciu największych miastach w Polsce - w Warszawie, Krakowie, Łodzi, Wrocławiu, Gdańsku i Poznaniu.
Planowana transakcja z Vantage Development
W sierpniu 2025 r. Resi4Rent zawarła z firmą Vantage Development, należącą do TAG Immobilien Group, wstępną umowę sprzedaży pakietu 5 322 lokali na wynajem platformie Vantage Rent (drugiemu graczowi na rynku PRS w Polsce) za ok. 2,4 mld zł. Umowa obejmuje sprzedaż 100% udziałów w 18 spółkach zależnych, które posiadają tytuł prawny do nieruchomości zabudowanych budynkami wykorzystywanymi na cele zakwaterowania lub mieszkaniowe.
Natomiast w grudniu 2025 r. Resi4Rent podpisała z Vantage Development aneks do wspomnianej umowy przedwstępnej, zgodnie z którym strony uzgodniły, iż ostateczny termin podpisania umowy przyrzeczonej został przedłużony z 15 grudnia 2025 r. do 15 maja 2026 r. Według deklaracji Echo Investment, zarówno Echo, jaki i Griffin Capital Partners zamierzają nadal angażować się w rozwój pozostałej części portfela Resi4Rent oraz dalszą ekspansję na rynku wynajmu mieszkań.
Konkurencja rośnie
Na kolejnych miejscach pod względem oferty mieszkań na wynajem plasują się obecnie tacy inwestorzy jak:
- TAG Immobilien - ponad 3,2 tys. mieszkań we Wrocławiu, Poznaniu i Łodzi na koniec 2024 r. w ramach platformy Vantage Rent
- PFRN - ok. 2,4 tys. mieszkań w ramach Funduszu Mieszkań na Wynajem
Vantage Development - niemiecki kapitał na polskim rynku
W 2020 r. 100% akcji spółki Vantage Development zostało nabyte przez TAG Beteiligungs- und Immobilienverwaltungs GmbH z siedzibą w Hamburgu, podmiot należący do grupy TAG Immobilien AG. Grupa TAG to jeden z największych podmiotów na rynku niemieckim oferujący lokale na wynajem.
W wyniku zmiany głównego akcjonariusza, priorytetową działalnością grupy Vantage jest obecnie realizacja projektów deweloperskich pod marką Vantage Rent z mieszkaniami na wynajem oraz prowadzenie i zarządzanie najmem wybudowanych lokali. Generalnym wykonawcą inwestycji Vantage jest Robyg, spółka również wchodząca w skład grupy TAG Immobilien.
Wśród celów strategicznych Vantage Development znajdują się:
- Sukcesywna rozbudowa portfela mieszkań na wynajem do ponad 10 tys. lokali do końca 2029 r.
- Rozszerzenie oferty mieszkań na wynajem na kolejne miasta Polski (Trójmiasto, Kraków, Warszawa)
Jeśli umowa przedwstępna zawarta z Echo zostanie w 2026 r. ostatecznie sfinalizowana, cele te mogą zostać zrealizowane nawet wcześniej niż deweloper zakładał.
LifeSpot - platforma wspierana przez Ares Management i Griffin Capital
Znaczący udział w segmencie PRS posiada także platforma LifeSpot, utworzona przez Ares Management Corporation i Griffin Capital Partners w III kw. 2021 r. Projekty dla platformy realizuje w dużej części grupa deweloperska Murapol, której ponad 98% akcji zostało przejętych przez Ares Management Corporation i Griffin Capital Partners w 2020 r.
Oprócz kooperacji z firmą Murapol, platforma LifeSpot pozyskuje jednak także projekty od innych inwestorów (nawiązała współpracę m.in. z Eiffage Immobilier Polska i Cavare).
Ronson i marka LivinGo
Na rynku PRS zamierza rozwijać się także firma Ronson. W I poł. 2022 r. zainaugurowała powstanie marki LivinGo dedykowanej segmentowi PRS. Nowy biznes ma zapewnić deweloperowi stałe przychody z wynajmu mieszkań w atrakcyjnych częściach największych polskich miast.
PRS alternatywą również dla deweloperów komercyjnych
W ścisłej czołówce operatorów mieszkań na wynajem działających na rynku polskim znajduje się także platforma AFI Home, której portfolio mieszkań (zlokalizowanych w Krakowie, Warszawie i Wrocławiu) do końca 2025 r. obejmie ponad 2,2 tys. lokali. Strategia firmy AFI Poland, dewelopera aktywnego także na rynku biurowym, zakłada dalszy rozwój w segmencie PRS.
Cavatina - od biur do mieszkań na wynajem
W maju 2023 r. utworzenie podmiotu do zarządzania wynajmem mieszkań ogłosiła grupa deweloperska Cavatina, która kilka lat temu była aktywna głównie na rynku biurowym. Według zapowiedzi, nowo powstała spółka Cavare ma w ciągu 5 lat zbudować portfel 10 tys. mieszkań na wynajem w największych miastach Polski.
Partnerstwo Trei Real Estate i Kingstone Real Estate
We wrześniu 2023 r. firmy Trei Real Estate i Kingstone Real Estate nawiązały partnerstwo w celu budowy mieszkań na wynajem w największych polskich miastach. Trei Real Estate pełni rolę współinwestora i wykonawcy odpowiedzialnego za zakup działek oraz proces budowy, natomiast Kingstone Real Estate odpowiada za zebranie potencjalnych inwestorów oraz zarządzanie aktywami. W ramach nowej spółki pozyskano działki pod projekty PRS w Poznaniu i Warszawie.
Polski Holding Nieruchomości i inni gracze
W 2024 r. grupa Polski Holding Nieruchomości ogłosiła, że obok nieruchomości komercyjnych i mieszkań zamierza budować trzeci filar swojej działalności - mieszkania na wynajem i prywatne akademiki. Własne platformy mieszkań na wynajem rozwijają także m.in. firmy deweloperskie Aurec Capital oraz Apricot Capital Group.
Własna platforma najmu lub sprzedaż
Nie wszyscy deweloperzy dostrzegający potencjał w segmencie PRS decydują się na budowę własnych platform zarządzających mieszkaniami na wynajem. Część z nich nawiązuje współpracę z funduszami inwestycyjnymi, którym sprzedaje wybrane projekty.
Taką strategię obrali m.in.:
- YIT – fiński deweloper, który w ciągu dwóch lat zrealizował i sprzedał funduszowi NREP ponad pół tysiąca mieszkań na wynajem w Warszawie
- Spravia – spółka należąca do czeskiej grupy Crestyl Real Estate, która w maju 2021 r. zawarła umowę z funduszem Heimstaden Bostad na sprzedaż 2,5 tys. mieszkań w ciągu pięciu lat
- White Stone Development – firma, która w październiku 2024 r. podpisała umowę z NREP na realizację projektu PRS w Warszawie, który będzie funkcjonować w ramach platformy Lett
Podobną taktykę stosują również firmy Matexi oraz Eiffage Immobilier Polska.
Pełne zestawienie realizowanych i planowanych inwestycji PRS oraz przyszłe trendy na rynku deweloperskim prezentujemy w raporcie „Deweloperzy mieszkaniowi w Polsce 2026-2031”.
Aby dowiedzieć się więcej lub pobrać próbę raportu, przejdź do sklepu:
Definicje:
PRS (ang. Private Rented Sector) – sektor najmu instytucjonalnego lokali przez podmioty profesjonalne prowadzące działalność gospodarczą w tym zakresie (np. fundusze inwestycyjne lub deweloperów). Jest to model, w ramach którego inwestorzy budują nowe lub kupują gotowe budynki o charakterze mieszkalnym z przeznaczeniem na długoterminowy wynajem poszczególnych lokali. Obiekty tego rodzaju cechują się na ogół jednolitym standardem. Często są zarządzane przez wyspecjalizowanych operatorów oraz oferują najemcom różne usługi dodatkowe (np. pralnię, siłownię czy co-working).
