Artykuły

Młody rynek, wysoka dynamika

Polski rynek PRS jest wciąż na początkowym etapie rozwoju, porównując do krajów Europy Zachodniej. W grudniu 2024 r. całkowite zasoby mieszkań w formule PRS w Polsce wynosiły ok. 20,9 tys., według Colliers. Oznacza to wzrost o 112% rok do roku. W trakcie budowy jest kolejnych 8,4 tys. lokali na wynajem. Można oczekiwać, że jeśli stopy procentowe zostaną obniżone w kolejnych latach, grono inwestorów zainteresowanych inwestycjami w tym segmencie będzie się jeszcze szybciej powiększać. Obecnie największe udziały w rynku mają takie platformy PRS jak: Resi4Rent, Vantage Rent, Fundusz Mieszkań na Wynajem, Heimstaden i Life Spot. Deweloperzy widzą w segmencie PRS wciąż duży potencjał. Deklaracje firm deweloperskich aktywnych na rynku PRS wskazują na to, że w ciągu najbliższych pięciu lat zrealizują oni łącznie kilkadziesiąt tysięcy mieszkań na wynajem.

Niekwestionowany lider

Deweloperem mogącym pochwalić się największym udziałem w istniejących zasobach mieszkań na wynajem w Polsce jest grupa Echo Investment. Platforma Resi4Rent, powstała w 2018 r. jako wspólne przedsięwzięcie Echo Investment (30% udziałów) i Griffin Real Estate/PIMCO (70% udziałów), na koniec września 2024 r. miała w swojej ofercie łącznie ok. 4,7 tys. lokali w największych miastach. Na koniec III kw. 2024 r. liczba mieszkań Resi4Rent w trakcie budowy i projektowania wynosiła ok. 5,5 tys. Platforma ma w swojej ofercie mieszkania w sześciu największych miastach w Polsce – w Warszawie, Krakowie, Łodzi, Wrocławiu, Gdańsku i Poznaniu. W ciągu dziewięciu miesięcy 2024 r. rozpoczęła budowę prawie 1 tys. nowych mieszkań na wynajem. Do 2026 r. Resi4Rent ma mieć ponad 10 tys. mieszkań w abonamencie.

Konkurencja rośnie

Kolejnym znaczącym graczem na rynku PRS jest platforma Vantage Rent należąca do Vantage Development. W 2020 r. 100% akcji spółki deweloperskiej Vantage Development zostało nabyte przez TAG Beteiligungs- und Immobilienverwaltungs GmbH z siedzibą w Hamburgu, podmiot należący do grupy TAG Immobilien AG. W wyniku zmiany głównego akcjonariusza, priorytetową działalnością grupy Vantage jest obecnie realizacja projektów deweloperskich pod marką Vantage Rent z mieszkaniami na wynajem oraz prowadzenie i zarządzanie najmem wybudowanych lokali. Generalnym wykonawcą inwestycji Vantage jest Robyg, spółka również wchodząca w skład grupy TAG Immobilien. Portfolio lokali oferowanych przez platformę Vantage Rent na koniec czerwca 2024 r. obejmowało ponad 2,6 tys. lokali mieszkalnych i usługowych we Wrocławiu, Łodzi i Poznaniu. Firma Vantage była w trakcie realizacji prawie 1,2 tys. lokali z przeznaczeniem na najem, a jej bank ziemi pozwalał na realizację ponad 4,7 tys. lokali na najem.

Znaczący udział w segmencie PRS posiada także platforma LifeSpot, utworzona przez Ares Management Corporation i Griffin Capital Partners w III kw. 2021 r. Projekty dla platformy realizuje w dużej części grupa deweloperska Murapol, której ponad 98% akcji zostało przejętych przez Ares Management Corporation i Griffin Capital Partners w 2020 r. Od 2021 r. działalność Murapolu opiera się na dwóch filarach biznesowych – segmencie deweloperskim i PRS. Na koniec III kw. 2024 r. portfel projektów Murapol w realizacji obejmował prawie 1,4 tys. mieszkań z przeznaczeniem na wynajem. Platforma LifeSpot, która zarządza już ponad 2 tys. lokalami na wynajem w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Łodzi i Katowicach, sukcesywnie realizuje strategię dalszej rozbudowy portfela mieszkań. Postawiła sobie za cel zwiększenie liczby lokali do ok. 6 tys. w ciągu 3 lat. Oprócz współpracy z firmą Murapol, platforma LifeSpot pozyskuje też projekty od innych inwestorów. Na przykład w październiku 2024 r. zakupiła od Cavare, spółki z grupy Cavatina, powstający projekt mieszkaniowy na 143 lokale przy ul. Ostrobramskiej w Warszawie. Z wypowiedzi przedstawiciela Cavare wynika, że w planach są kolejne wspólne inwestycje.

Warto też wspomnieć, iż grupa deweloperska Cavatina, która kilka lat temu była aktywna głównie na rynku biurowym, w 2023 r. ogłosiła utworzenie podmiotu do zarządzania wynajmem mieszkań - Cavare. Nowo powstała spółka Cavare ma w najbliższych latach wybudować i udostępnić do wynajmu ok. 2,7 tys. mieszkań. W ramach grupy Cavatina Holding od kilku lat działa też jednocześnie spółka Resi Capital, będąca deweloperem segmentu mieszkaniowego. Celem strategicznym grupy Cavatina jest obecnie dynamiczny rozwój na rynku budowy mieszkań z przeznaczeniem na sprzedaż do bezpośredniego odbiorcy i osiągnięcie dzięki temu pozycji jednego z wiodących deweloperów mieszkaniowych w Polsce. Będzie on realizowany przez wykonanie obecnie posiadanych projektów mieszkaniowych, konwersję wybranych nieukończonych lub nierozpoczętych projektów z posiadanego portfolio projektów komercyjnych oraz akwizycję nowych projektów mieszkaniowych.

Na rynku PRS chce rozwijać się także firma Ronson. W 2022 r. zainaugurowała powstanie marki LivinGo dedykowanej segmentowi PRS. Na koniec września 2024 r. deweloper był w trakcie przygotowywania 5 projektów w Warszawie pod najem instytucjonalny o łącznej powierzchni ponad 36,5 tys. m2, obejmujących ok. 1 tys. lokali.

Swoje platformy mieszkań na wynajem budują też tacy deweloperzy jak: Aurec Capital (pod marką Livup), AFI Europe (AFI Home Poland), Trei Real Estate Poland i Apricot Capital Group.

Własna platforma najmu lub sprzedaż

Nie wszyscy deweloperzy dostrzegający potencjał w segmencie PRS decydują się na budowę własnych platform zarządzających mieszkaniami na wynajem. Część z nich po prostu nawiązuje współpracę z funduszami inwestycyjnymi, którym sprzedaje wybrane projekty. Taką strategię realizuje m.in. należąca do czeskiej grupy Crestyl Real Estate spółka Spravia, która w maju 2021 r. zawarła umowę z funduszem Heimstaden Bostad, zobowiązującą ją do sprzedaży mu 2,5 tys. mieszkań że w ciągu pięciu lat, czy firma White Stone Development, która w październiku br. ogłosiła podpisanie umowy z funduszem NREP dotyczącej realizacji obiektu PRS na warszawskich Bielanach. NREP będzie oferował w nim lokale na wynajem w ramach platformy Lett.

Więcej informacji o aktualnych trendach na rynku deweloperskim prezentujemy w raporcie "Deweloperzy mieszkaniowi w Polsce 2025-2030".

Zapytaj o bezpłatną próbkę raportu:

info@spectis.pl