Artykuły

Parlament pod koniec maja br. zakończył prace nad ustawą o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe, na podstawie której będzie wdrażany program „Pierwsze Mieszkanie”. Ustawa ma wejść w życie 1 lipca, a nabór wniosków do programu rozpocznie się 3 lipca.

Podstawowe założenia

Program składa się z dwóch elementów – systemu dopłat z budżetu państwa do kredytu na zakup mieszkania lub domu (bezpieczny kredyt 2%) oraz systemu wsparcia państwa w oszczędzaniu na zakup mieszkania lub domu (Konto Mieszkaniowe). Ze wsparcia państwa w ramach obydwu instrumentów mogą skorzystać osoby do 45. roku życia, które są już gotowe zakupić swoje pierwsze mieszkanie lub dom jednorodzinny na rynku pierwotnym bądź wtórnym lub planują taki zakup w przyszłości.

Bezpieczny kredyt 2%

Jeśli chodzi o bezpieczny kredyt 2%, dopłata do rat kredytu mieszkaniowego stanowić będzie różnicę między stałą stopą ustaloną w oparciu o średnie, pomniejszone o marżę, oprocentowanie kredytów o stałej stopie w bankach kredytujących, a oprocentowaniem kredytu zgodnie ze stopą 2%.

Maksymalna kwota kredytu, o jaką mogą ubiegać się beneficjenci programu to 500 tys. zł, a w przypadku gospodarstwa domowego prowadzonego wspólnie przez małżonków lub gdy w skład tego gospodarstwa wchodzi co najmniej jedno dziecko – 600 tys. zł. Wkład własny nie może być wyższy niż 200 tys. zł. Z dopłaty do rat kredytu można korzystać przez 10 lat. Spłata przez pierwsze 10 lat odbywać się będzie w ratach malejących, potem stałych, chyba że kredytobiorca zdecyduje inaczej. Bezpieczny kredyt 2% ma być dostępny do 2027 r. (z możliwością przedłużenia).

Konto Mieszkaniowe

Instrument Konto Mieszkaniowe przeznaczony jest dla osób, które w najbliższych latach chcą zakupić mieszkanie lub zabezpieczyć pieniądze na kupno lokalu dla dziecka. Konto można założyć od 13 do 45 roku życia. Będzie mogła je otworzyć osoba, która nie ma i nie miała mieszkania, domu jednorodzinnego lub spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Beneficjentem programu może być także osoba, która zamieszkuje w niewielkim mieszkaniu z co najmniej dwójką własnych lub przysposobionych dzieci. Okres oszczędzania ma wynosić od 3 do 10 lat. Minimalna wpłata miesięczna to 500 zł (6 tys. zł rocznie), a maksymalna 2 tys. zł (24 tys. zł rocznie). Beneficjenci programu, którzy będą oszczędzać od 3 do 10 lat i wpłacą co najmniej 11 wpłat rocznie we wcześniej wspomnianych kwotach, otrzymają premię oszczędnościową od państwa. Jej wysokość to roczny wskaźnik inflacji lub wskaźnik zmiany wartości ceny 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego.

Wątpliwości i nadzieje

Pomimo ożywienia na rynku mieszkaniowym, jakie wywołały zapowiedzi dotyczące uruchomienia programu, zdania co do skali jego ostatecznego wpływu na rynek są podzielone. Wątpliwości budzi m.in. zakładana łączna liczba kredytów 2%, jakie banki udzielą w ramach programu. Z oceny skutków regulacji do projektu ustawy o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe wynika, że do 2027 r. banki komercyjne mogą udzielić 155 000 dotowanych kredytów na łączną kwotę 52,8 mld zł. Kwota dopłat do rat ma wynieść łącznie 11,3 mld zł. Według rządowych szacunków, wartość udzielonego finansowania państwa w ramach Bezpiecznego Kredytu 2% w 2023 r. sięgnie 3,2 mld zł, w 2024 r. – 13,2 mld zł, w 2025 r. – 10,2 mld zł, w 2026 r. – 12,2 mld zł, a w 2027 r. – 14 mld zł. Kwota dopłat do rat ze środków Rządowego Funduszu Mieszkaniowego wyniesie natomiast w 2024 r. – 941 mln zł, w 2025 r. – 1107 mln zł, w 2026 r. – 1432 mln zł, w 2027 r. – 1725 mln zł, w 2028 r. – 1581 mln zł, w 2029 r. – 1301 mln zł, w 2030 r. – 1152 mln zł, w 2031 r. – 1054 mln zł, a w 2032 r. – 1010 mln zł.

W latach 2023-2024 liczba bezpiecznych kredytów 2% ma wynieść łącznie 50 tys. kredytów. Z uwagi na to, że program zostanie uruchomiony w połowie roku przyjęto, że w 2023 r. liczba udzielonych kredytów wyniesie 10 tys., a w 2024 r. – 40 tys. Z zapowiedzi ministerstwa wynika jednak, że w 2023 r. nie będzie obowiązywał limit, czyli wszyscy chętni posiadający zdolność kredytową, otrzymają kredyt z dopłatą. Dopiero w styczniu 2024 r. zostanie uruchomiony system ewidencji dopłat i dopiero gdy banki wprowadzą do niego informacje o dotychczas udzielonych kredytach i łącznych kosztach ich dotowania przez 10 lat, okaże się w jakim stopniu start bezpiecznego kredytu 2% z 2023 r. wyczerpał środki przeznaczone na kolejne lata. Od 2024 r. system będzie wstrzymywał przyjmowanie wniosków o kredyty 2% gdy: wykorzystanie środków wyniesie 90% limitu wydatków budżetu na dopłaty w danym roku i gdy zostanie wykorzystane co najmniej 75% limitu przyszłorocznego.

Niektórzy analitycy są zdania, że zakładana liczba 155 tys. dotowanych kredytów wydaje się obecnie mało realna, jeśli rząd nie uruchomi dodatkowego finansowania dla programu. Jednym z głównych problemów, na jaki wskazują np. eksperci portalu rynekpierwotny.pl, jest duża wartość dopłat do jednej „hipoteki”. Przy nadal rekordowo wysokich stopach NBP koszt sprowadzenia poprzez dopłaty efektywnego oprocentowania kredytu do poziomu ok. 3% jest bardzo wysoki. Choć sytuację na pewno poprawi obniżka stóp procentowych, pogorszyć ją mogą takie czynniki jak np. wzrost kosztów budowy czy cen mieszkań.

Na razie jednak banki, które zdecydowały się wprowadzić do swojej oferty kredyty z dopłatą państwa dwoją się i troją, by zdążyć z uruchomieniem oferty. Z zapowiedzi ministra rozwoju i technologii wynika, że póki co trzy największe banki zadeklarowały chęć uczestnictwa i gotowość do wprowadzenia tego produktu do oferty. Natomiast deweloperzy już od kilku miesięcy dostosowują swoją ofertę oraz cenniki do założeń programu, z niecierpliwością wyczekując wakacji.

Wyniki sprzedażowe, zestawienia realizowanych inwestycji oraz strategie rynkowe czołowych deweloperów prezentujemy w raporcie "Deweloperzy mieszkaniowi w Polsce 2023-2028".

Natomiast więcej informacji o aktualnej sytuacji na rynku mieszkaniowym znajdą Państwo w raporcie "Rynek budowlany w Polsce 2023-2030".